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(Este Artículo fue publicado en la semana del miércoles 11 al martes 17 de Diciembre de 2013)
La Corte de Apelaciones de California falló en un caso que un arrendante podría ser demandado después que uno de sus arrendatarios disparó y golpeó a un visitante. La Corte estableció que, dado que el arrendante conocía de la tendencia violenta del arrendatario, y de su disgusto con la víctima, el arrendante tenía un deber legal de hacer algo para reducir el riesgo de violencia.
La víctima antes arrendaba un apartamento y con frecuencia visitaba a sus familiares que todavía vivían ahí. El hechor tenía antecedentes de conducta agresiva y anteriormente había blandido un arma de fuego a visitantes y a otros arrendatarios. El encargado de la propiedad había sido informado por escrito de un incidente previo entre el arrendatario violento y la familia de la víctima. Un testigo experto testificó por la víctima y dijo que el arrendante debió haber reportado los incidentes anteriores de violencia a la policía y que al dejar de hacerlo creó un riesgo irrazonable de daño.
La demanda acusaba al arrendante de negligencia ya que éste le debía a la víctima una “obligación de cuidado razonable” y una “obligación de tomar una acción razonable para protegerlo de daños.” La víctima también acusó al arrendante de dejar de proveerle seguridad de amenazas conocidas y condiciones presentes en las instalaciones rentadas.” El arrendante pidió a la corte no permitir que la demanda continuara porque él no tenía ninguna obligación hacia la víctima. El argumento principal del arrendante era que no se necesitaban medidas de seguridad adicionales y que es irrazonable pedir que los arrendantes contraten guardias de seguridad para proteger a los visitantes que puedan tener problemas con los arrendatarios. El arrendante también argumentó que la ley requiere prueba que el arrendatario había cometido un crimen previo “casi idéntico” antes de implicar el deber de proteger a los visitantes. La corte no estuvo de acuerdo con el arrendante y dijo que la ley solamente requiere que la víctima demuestre “incidentes criminales similares previos” no “incidentes criminales casi idénticos” a fin de mantener como responsable al arrendante.
La corte dijo, “El deber de tomar acciones firmes para controlar los actos ilícitos de una tercera parte existe solamente cuando tal conducta pueda ser razonablemente anticipada.” La Corte citó el caso de Frances vs. Village Green Owners Assn. donde se determinó que una asociación es potencialmente responsable por daños causados por la conducta criminal de una tercera parte cuando se sabía de anteriores crímenes similares que ocurrieron en la propiedad y de circunstancias que hacían probable que volviera a ocurrir lo mismo.”
La corte continuó diciendo que el arrendante “falló en considerar si su tarea de mantenimiento como un arrendante incluía medidas menos onerosas que contratar guardias para hacerse cargo del previsible riesgo que tenía el arrendante.” La corte opinó que la demanda cubría otras acciones que el arrendante debió haber tomado. Estas podrían incluir investigar el incidente para determinar si el arrendatario violento debía ser desalojado, amenazarlo con desalojo o llamar a la policía, especialmente en vista del peligroso incidente previo que incluía al arrendatario y el uso de una pistola.
Por lo tanto, la Corte de Apelaciones rechazó el pedido del arrendante de no admitir la demanda, la cual se regresó a la corte original para un juicio o para llegar a un acuerdo voluntario.